ABC om takst

INNLEDNING
Takst er en verdivurdering av markedsverdien på eiendommen/boligen på takserings dagen hvor det er tatt hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, eventuelle heftelser, bruksrettigheter og utidsmessighet. For næringseiendommer er eiendommens avkastning av vesentlig betydning for denne verdi. Taksering er vanligvis nødvendig når man skal ta opp lån med sikkerhet i eiendommen/boligen, ved refinansiering, skifte/arv og ved overførsel av eiendommen. Taksten fremkommer i et dokument som inneholder informasjoner relatert til hjemmel, adresse, beliggenhet, teknisk data av tomt og bygning, samt eiendommens inntekter (næringseiendommer) dvs. en faktadel. Takstens verdireduksjon avspeiler en teknisk verdi og en omsetningsverdi hvor den tekniske verdien er den nedskrevne gjenanskaffelsesverdi av bygning(er) og tomt, mens salgstaksten er eiendommens salgsverdi på takseringsdagen basert på markedsverdien/den kapitaliserte netto leieinntekten på eiendommen. På vanlig bolig/leilighet foretas det ikke kapitalisering. Takstens konklusjon er markedsverdi og låneverdi.

2. MARKEDSVERDI.
Markedsverdien er det antatte beløp som takstøkonomen/takstmannen mener eiendommen/boligen normalt kan omsettes for på takseringstidspunkt. Begrepet markedsverdi er internasjonalt og erstatter det gamle begrepet "normal salgsverdi" som fortsatt benyttes i en del takster.

3. LÅNEVERDI
Låneverdi er en forsiktig vurdert markedsverdi som skal gi lånegiver den nødvendige sikkerhet for sitt pant i eiendommen.

4. BOLIGSALGSRAPPORT
Boligsalgsrapport er en beskrivelse av den tekniske vedlikeholdsmessige tilstanden en bolig har. Rapporten skal beskrive eventuelle mangler og tilstandssvekkelser og levetidsbetraktninger. En befaringer i forbindelse med en tilstandsrapport innebærer en grundig visuell gjennomgang av alle deler av boligen, både utvendig og innvendig, dersom annet ikke er avtalt.

5. GYLDIGHET
Gyldigheten av en takst avhenger av endringer i markedet og av eventuelle endringer på og i eiendommen/boligen. Takster eldre enn 6-12 måneder må benyttes med største forsiktighet, det anbefales i dette tilfellet å kontakte takstøkonomen for ny vurdering/oppdatering.



6. TEKNISK VERDI 1. Bygning
På grunnlag av dagens byggepriser på stedet beregnes normale byggekostnader for oppføring av tilsvarende bebyggelse. Det gjøres fratrekk for verdiforringelse (teknisk foreldelse og vedlikeholdsmangler) eventuelt gjenstående arbeider. Normale tomtekostnader er markedsverdi av råtomt, samt normale opparbeidelseskostnader for tekniske anlegg og tilknytningsavgifter for vann, avløp og strøm. Tomteverdi settes uten hensyn tatt til eventuelle festeforhold. Det må imidlertid redegjøres for festeforholdet.

7. UTLEIEVURDERING/KAPITALISERT VERDI
Takstøkonomen/takstmannen kan velge om han vil angi normal markedsleie eller ikke, dvs. sette beløpet han mener boligen kan leies ut for. Utgifter tilknyttet eiendommen skal alltid opplyses (fellesutgifter, forsikring, vedlikehold m.m.). Netto leie kan kapitaliseres med en prosentsats som fremkommer etter vurdering av lånerente, inflasjon og risiko. Dersom det ikke settes noen markedsverdi, skal dette begrunnes. Leiegårder og tilsvarende, beregnes som næringseiendommer, og kapitalisert verdi er hjelpetall for fastsettelse av markedsverdien.

8. DOKUMENTER
Under taksering av eiendommer er det viktig at takstøkonomen/ takstmannen også kontrollerer hjemmelsdokumentene (eierforholdet), eiendommens grunnboksbetegnelse, arealer, heftelsesforhold m.m. Kontroll av dokumenter skal bl.a. sikre at rett eiendom takseres. Det er viktig å få klarhet i eventuelle forhold som vil innvirke på eiendommens verdi, som for eksempel bo- eller bruksretter. De dokumenter og opplysninger som normalt bør foreligge/eller innhentes ved taksering er følgende: Selveierboliger: Grunnboksutskrift, tinglyst skjøte eller eventuelt festekontrakt, kjøpekontrakt, målebrev, tegninger, situasjonskart, oppgave om kommunale avgifter og forsikringsbevis. Eierseksjoner: Grunnboksutskrift eller skjøte, kjøpekontrakt, tegninger, felleskostnader, seksjonsbegjæring, årsregnskap for sameiet, samt hvem som er forretningsfører. Boretts- og aksjeborettslagsleiligheter: Adkomstdokumenter (aksje- eller andelsbrev og andelsobligasjon) eventuelt depoterklæring, kjøpekontrakt, siste årsberetning med regnskap, oppgave over andel fellesgjeld, husleie, vedtekter, tegninger, situasjonskart.

9. TOMT/BELIGGENHET

Beliggenheten er av vesentlig betydning for verdisettingen og bør beskrives så dekkende som mulig med avstand til skoler, butikker, stedets sentrale del, kommunikasjonsforhold og friarealer. Solforhold, utsikt, eventuell trafikkstøy og miljøforurensning, bomiljø og opparbeidelse av tomten bør også beskrives. er tomten festet, skal det redegjøres nærmere om forhold nevnt i festekontrakten.

10. BYGNINGER
Takstøkonomen/takstmannen skal befare eiendommen og inspisere alle rom, og forhold som kan være av betydning for taksten. Taksten skal inneholde spesifikasjoner og enkel beskrivelse av bygningene/boligen og anvendelse (planløsning). Utidsmessighet og dårlig planløsning er en verdireduserende faktor.

11. AREALER
I taksten skal det normalt angis bruttoareal (BTA), boligareal (BOA) og bruksareal (BRA). Bruttoareal er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside, og til midt i vegg mot eventuelle naboleiligheter eller felles arealer (for eksempel trapperom). Det skilles mellom bygningens og boligens bruttoareal i flermannsbolig. Bruksareal er det areal som ligger innenfor omsluttede vegger (innside yttervegg og vegg mot eventuelle naboer eller fellesarealer) fratrukket piper og kanaler som er større enn 0,5 kvadrat. Boligareal er bruksareal av boligens hoveddel, dvs. bruksareal fratrukket eventuelle innvendige bodarealer. Boligareal er etter målereglene i NS 3940, og ikke nødvendigvis i samsvar med byggeforskriftenes krav til oppholdsrom. Generelt: For at et areal skal være måleverdig (NS 3940) må takhøyden være minst 1,90 m. i min. 0,60 m. i bredde. Ved skråtak måles 0,60 m. utenfor høyden på 1,90 m. Byggeforskriftenes krav er at kun del av boenhet kan ha takhøyde på 1,90 m. Normalkravet er 2,40 m. Terrasser/balkonger er ikke med i boligens arealer, men bør angis separat. Det samme er tilfelle med boder i kjeller og loft, for leiligheter i blokk/flermannsboliger.

12. VEDLIKEHOLD
Synlige feil eller mangler i vedlikeholdet skal beskrives og kan få innvirkning på takstverdien. Takstøkonomen/takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for skjulte feil eller mangler. Slike forhold må eier opplyse om dersom han kjenner til dem, selv om de vil innvirke på verdifastsettelsen